Pour une location nue, le choix du régime fiscal se ramène à une comparaison simple. Ce qui la rend confuse, ce n’est pas le calcul : c’est qu’on la fait souvent une fois, au début, puis qu’on ne la refait jamais — alors que la bonne réponse change avec le temps.
Les deux régimes, en clair
Le micro-foncier s’applique de plein droit si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Vous déclarez vos loyers encaissés, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, et vous êtes imposé sur les 70 % restants. Aucune charge réelle n’est déductible : l’abattement est censé les représenter toutes.
Le régime réel s’applique au-delà de ce seuil, ou sur option en dessous. Vous déduisez vos charges effectives.
Le calcul qui décide
Une seule question : mes charges réelles dépassent-elles 30 % de mes loyers ?
Si oui, le réel est plus favorable. Si non, le micro-foncier est plus simple et plus avantageux.
Ce qui entre dans les charges déductibles au réel, pour l’essentiel :
- Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier associés.
- Les primes d’assurance, dont l’assurance loyers impayés.
- La taxe foncière.
- Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration — mais pas la construction ni l’agrandissement.
- Les frais de gestion, y compris les honoraires d’agence et les abonnements aux outils de gestion locative.
- Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
Le poste décisif est presque toujours le même : les intérêts d’emprunt. Un bien acheté à crédit dans ses premières années franchit très facilement les 30 %. Un bien détenu sans dette, sans travaux et bien entretenu les franchit rarement.
D’où une conséquence qu’on oublie : le bon régime change. Le réel est souvent gagnant au début de l’emprunt, et le devient de moins en moins à mesure que la part d’intérêts diminue.
L’engagement sur trois ans
C’est le piège classique. L’option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans. Passé ce délai, elle se reconduit tacitement chaque année, et vous pouvez revenir au micro-foncier si vous remplissez les conditions.
Opter pour le réel à cause d’une année de gros travaux, sans regarder les deux suivantes, peut donc coûter plus que ça ne rapporte. Le calcul doit se faire sur trois ans, pas sur l’exercice en cours.
Le déficit foncier
Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Il s’impute sur votre revenu global dans une limite annuelle, et la fraction provenant des intérêts d’emprunt suit des règles propres. L’excédent reste reportable sur vos revenus fonciers des années suivantes.
C’est un levier réel, et c’est aussi le point où l’avis d’un professionnel devient rentable : les modalités d’imputation sont techniques, et les montants en jeu justifient de ne pas improviser.
Un mot sur le meublé
Tout ce qui précède concerne la location nue. La location meublée relève des BIC, avec sa propre logique — micro-BIC ou réel, et surtout la possibilité d’amortir le bien, qui change complètement l’équation. Les règles applicables au meublé ont connu plusieurs ajustements récents, notamment pour la location de courte durée : si c’est votre cas, faites vérifier votre situation pour l’année en cours plutôt que de vous fier à un article.
Ce que la tenue des comptes change
Le régime réel ne demande pas de compétence comptable particulière. Il demande des justificatifs classés et des montants exacts, ce qui est un problème d’organisation, pas de fiscalité.
C’est ce que Josefine prend en charge : les loyers encaissés sont rapprochés des baux, les charges sont catégorisées au fil de l’eau à partir de la synchronisation bancaire, et l’export comptable est disponible quand vous en avez besoin. Au moment de la déclaration, la comparaison entre les deux régimes se lit sur des chiffres réels, pas sur une estimation de fin d’année.
Ce qu’il faut retenir
- Micro-foncier jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers bruts, abattement de 30 %.
- Le réel gagne dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers.
- Les intérêts d’emprunt font presque toujours basculer le calcul.
- L’option pour le réel vous engage trois ans : projetez-la sur cette durée.
- Le meublé suit d’autres règles : ne transposez pas ce raisonnement.