Un impayé découvert à la veille de l’hiver ne disparaît pas avec le calendrier. Pour adopter les bons réflexes, consultez aussi notre page loyers impayés : que faire ?. Elle aide à distinguer les premières relances, les justificatifs utiles et les démarches à engager.
En France, la règle protège fortement l’occupant pendant la saison froide. Elle ne donne toutefois pas au locataire un droit définitif de rester dans les lieux. La question des exceptions permettant l’expulsion d’un locataire durant la saison froide dépend surtout du statut de l’occupant, de la décision rendue et du motif juridique retenu.
Trêve hivernale 2026 2027 : quelles dates retenir ?
Pour la période qui commence le 1er novembre 2026, la trêve hivernale s’applique jusqu’au 31 mars 2027 inclus. Durant ces cinq mois, l’exécution d’une expulsion locative est normalement reportée, même lorsqu’un juge a déjà ordonné la libération du logement. Les dates annuelles et les principales exceptions sont rappelées par Service Public.
La protection concerne principalement le logement occupé comme résidence principale. Elle vise les situations dans lesquelles l’occupant dispose ou a disposé d’un cadre locatif, mais ne peut pas encore quitter les lieux dans des conditions normales. Le bailleur ne doit donc pas confondre la fin du bail, l’obtention d’un jugement et l’exécution matérielle de l’expulsion.
La trêve ne signifie pas non plus que les loyers cessent d’être dus. Les sommes impayées continuent de s’accumuler, sauf accord différent entre les parties. Le locataire reste tenu de régler le loyer et les charges prévus au contrat.
Ce que la trêve suspend réellement
Imaginez qu’un jugement d’expulsion soit rendu en décembre 2026. Le bailleur peut disposer d’une décision favorable, mais il ne peut généralement pas demander son exécution physique avant le 1er avril 2027. La procédure judiciaire, elle, peut continuer pendant la trêve.
Le bailleur peut donc envoyer les actes nécessaires, faire constater les impayés, saisir le juge compétent et obtenir une décision. Le ministère chargé du logement rappelle que la trêve n’empêche pas de demander un jugement ou de signifier un commandement de quitter les lieux. Elle suspend surtout la mise en œuvre de l’expulsion.
| Démarche ou action | Possible pendant la trêve ? |
|---|---|
| Relancer un loyer impayé | Oui, dans le respect du contrat et de la loi |
| Adresser un commandement de payer | Oui, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice |
| Saisir le juge | Oui, y compris pendant la saison froide |
| Obtenir un jugement d’expulsion | Oui, mais son exécution peut être reportée |
| Changer la serrure ou forcer le départ | Non, cette initiative personnelle est interdite |
Le bailleur ne peut pas couper l’eau, le gaz ou l’électricité pour contraindre son locataire à partir. Il ne peut pas non plus retirer les meubles, bloquer l’accès au logement ou multiplier les pressions. Une expulsion réalisée sans le cadre légal expose son auteur à des poursuites.
Les exceptions permettant une expulsion durant l’hiver
Dans quels cas la protection cesse-t-elle de s’appliquer ? Les exceptions restent limitées et doivent être appréciées avec prudence. Elles ne permettent jamais au propriétaire d’agir seul ou de contourner une décision judiciaire lorsque celle-ci est nécessaire.
Le cadre applicable prévoit notamment les situations suivantes :
- Une solution de relogement adaptée est disponible et correspond aux besoins du locataire ainsi qu’à la composition de sa famille. Le nombre de pièces et les conditions proposées doivent être cohérents avec la situation du foyer.
- La personne est un squatteur entré illégalement dans un logement. Cette situation ne se confond pas avec celle d’un locataire qui ne paie plus son loyer.
- Une expulsion du domicile familial est ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre de violences conjugales ou de violences commises sur un enfant.
- Dans une procédure de divorce, le juge attribue le logement à l’un des époux et ordonne l’expulsion de l’autre.
Une simple lettre du bailleur ne suffit pas à établir une exception. Le relogement doit être réel et adapté. Les violences doivent faire l’objet d’une mesure judiciaire. Quant au squat, il faut pouvoir caractériser une occupation sans droit et une entrée illégale dans les lieux.
Il faut également distinguer une expulsion locative d’une évacuation liée à un danger pour la sécurité des personnes. Un logement frappé par une mesure administrative de mise en sécurité relève d’un régime particulier. Dans ce cas, l’objectif prioritaire est la protection des occupants, avec les mesures d’hébergement ou de relogement prévues par les autorités.
Squatteur, ancien locataire ou locataire défaillant ?
Une personne qui occupe un logement sans avoir jamais disposé d’un titre n’est pas dans la même situation qu’un locataire ayant signé un bail. Cette distinction est essentielle, car le maintien dans les lieux après la fin d’un contrat ne transforme pas automatiquement l’ancien locataire en squatteur.
Les informations de Ma Sécurité rappellent que la qualification dépend notamment de la manière dont l’occupant est entré dans le logement. Un locataire qui cesse de payer, un ancien locataire qui reste après la fin du bail ou une personne hébergée qui refuse de partir relèvent généralement d’une procédure civile distincte.
Pour un bailleur, employer le mot « squat » à tort peut fragiliser le dossier. Une entrée sans droit ni titre doit être documentée avec précision. À l’inverse, un impayé ou un maintien après l’échéance du bail nécessite de suivre la procédure locative classique, même si la trêve peut reporter son exécution.
En cas de doute, ne tentez pas de récupérer le logement par vos propres moyens. Faites vérifier la qualification des faits par un commissaire de justice ou un professionnel du droit. La rapidité est utile, mais une mauvaise qualification peut entraîner des délais supplémentaires et un contentieux contre le bailleur.
Que faire en cas d’impayé pendant la saison froide ?
Supposons que votre locataire cesse de payer en octobre 2026. Attendre avril 2027 sans rien faire peut aggraver la dette et retarder la procédure. La bonne approche consiste à agir rapidement, tout en respectant le calendrier légal de l’expulsion.
- Vérifiez le paiement et rassemblez les relevés, quittances, avis d’échéance et échanges avec le locataire.
- Adressez une relance claire, puis sollicitez le garant ou les dispositifs prévus par le contrat lorsque cela est possible.
- Faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice si les conditions sont réunies.
- Saisissez le juge compétent lorsque la dette persiste, sans attendre la fin de la trêve.
- Suivez les délais, les décisions et les éventuelles propositions de règlement jusqu’à la reprise possible de l’exécution.
Le ministère de la Transition écologique précise que la trêve n’interdit pas au propriétaire de demander et d’obtenir un jugement d’expulsion. Elle ne permet pas non plus de remplacer le commissaire de justice ou les autorités publiques par une initiative personnelle. La démarche doit rester documentée à chaque étape.
Pour éviter les oublis administratifs, nous pouvons centraliser les quittances, les relances et les alertes liées aux échéances. Si vous sélectionnez encore vos locataires, notre page vérifier le dossier d’un locataire rappelle également les principaux points de contrôle en amont.
Comment organiser les preuves et le suivi du dossier ?
Un dossier bien tenu ne remplace jamais un conseil juridique. Il permet toutefois de retrouver rapidement les éléments utiles lorsque l’impayé se prolonge ou qu’un désaccord apparaît.
Conservez le bail signé, les justificatifs de paiement, les relances, les courriers recommandés, les actes du commissaire de justice et les propositions d’échelonnement. Classez chaque document par date. Notez aussi les appels importants, en indiquant leur objet et la réponse apportée.
Le suivi des impayés doit rester factuel. Évitez les messages agressifs ou les menaces de changement de serrure. Préférez une formulation précise, avec le montant réclamé, la période concernée et le délai accordé pour répondre.
La conservation des échanges est particulièrement utile lorsque le locataire propose un paiement partiel ou demande un délai. Un accord écrit peut clarifier les échéances et limiter les incompréhensions. Il doit toutefois être cohérent avec la procédure déjà engagée.
Un outil de gestion locative peut faciliter ce classement et automatiser certaines alertes. Il ne détermine toutefois pas à lui seul si une exception à la trêve est applicable. La décision dépend des faits, des actes accomplis et, selon les cas, de l’intervention d’un juge ou d’une autorité administrative.
À retenir sur la trêve hivernale
Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, l’expulsion d’un locataire est généralement suspendue, mais la procédure peut continuer. Les principales exceptions concernent le relogement adapté, le squat, les violences ordonnées par le juge aux affaires familiales et certaines décisions rendues dans le cadre d’un divorce. Pour agir correctement, distinguez toujours l’occupation sans droit ni titre d’un impayé locatif, documentez chaque étape et ne tentez jamais une expulsion vous-même.
Gardez le contrôle de votre gestion locative
La trêve hivernale impose de suivre plusieurs dates, actes et échanges sans confondre automatisation et conseil juridique. Une organisation centralisée vous aide à retrouver les informations utiles lorsque la dette augmente ou qu’une procédure doit être suivie.
Avec notre outil, vous centralisez les baux, les documents, les messages et le suivi des impayés. Les quittances, relances et alertes d’échéance peuvent être automatisées, tandis que la synchronisation bancaire facilite le pointage des loyers. Pour structurer votre gestion au quotidien, découvrez notre bail locatif.
Questions fréquemment posées
La trêve hivernale empêche-t-elle de saisir le juge ?
Non. Le bailleur peut engager ou poursuivre une procédure judiciaire pendant la trêve. Seule l’exécution de l’expulsion est généralement reportée.
Un impayé permet-il d’expulser immédiatement en hiver ?
Non. Un impayé peut justifier des démarches et une procédure, mais il ne permet pas au bailleur de faire partir lui-même le locataire. La trêve reporte normalement l’exécution de l’expulsion.
Un ancien locataire est-il automatiquement considéré comme squatteur ?
Non. Le locataire qui est entré légalement dans les lieux relève en principe d’une procédure locative, même si son bail est terminé. La qualification dépend des circonstances précises.
Une ordonnance de protection permet-elle une expulsion pendant la trêve ?
Oui, lorsque le juge aux affaires familiales ordonne l’expulsion dans le cadre de violences conjugales ou de violences sur un enfant. Cette mesure vise à protéger les personnes victimes.
Un logiciel peut-il décider si une expulsion est autorisée ?
Non. Un outil peut faciliter le classement des documents, les relances et le suivi des échéances. La qualification juridique de la situation doit être vérifiée avec un professionnel compétent.